СПЕЦПРОЕКТ ТРАНСПЕРЕНСИ ИНТЕРНЕШНЛ – РОССИЯ

КТО УПРАВЛЯЕТ БАРНАУЛОМ

Анализ сферы ЖКХ


В России ЖКХ остается одной из самых проблемных тем: для нее характерны непрозрачность тарифов, низкое качество работы управляющих компаний, износ инфраструктуры и т. д. Мы разобрались, как устроена эта система на примере города Барнаула, описали основные управляющие компании и особенности формирования тарифов. Читайте наше исследование и вы узнаете, как граждане могут улучить ситуацию с ЖКХ у себя в доме, районе и городе.

Как устроено ЖКХ

18.11.2016

Сфера ЖКХ включается в себя два основных типа организаций – ресурсоснабжающие и управляющие организации.

Ресурсоснабжающие производят ресурсы, например:

  • Горячая вода и отопление – «Сибирская генерирующая компания»

  • Электроэнергия – «Алтайэнергосбыт», «Барнаульская горэлектросеть»

  • Вода – «Росводоканал Барнаул»

Управляющие организации занимаются непосредственно управлением домами – управляющие компании (УК), ТСЖ (товарищество собственников жилья), ЖСК (жилищно-строительный кооператив) и т.д.

Управляющая компания – это сторонняя организация, с которой жильцы подписали договор об управлении их домом. Она является коммерческой, её основная задача – зарабатывать деньги.

Кооперативы и товарищества созданы самими жильцами и являются некоммерческими.

  • ЖСК используются для объединения людей ради строительства дома и возникают еще когда дома нет. Квартиры принадлежат изначально самому кооперативу и передаются жильцам лишь после полной выплаты взноса по возведению дома.

  • ТСЖ возникают уже после покупки жильцами квартир и являются объединением жильцов для управления домами.

Если в вашем доме достаточно большое количество квартир и есть активные жители, то наиболее эффективным способом организации управления является ТСЖ.

Всего в Барнауле больше 400 управляющих организаций, которые обслуживают от одного до пары сотен домов. Полный список вы можете посмотреть на карте ЖКХ, нажав на кнопку «Посмотреть» под фильтрами (список отсортирован по количеству обслуживаемых домов). Управляющие компании являются посредниками между ресурсоснабжающими компаниями и жильцами, которые следят за подачей и качеством услуги, а потом распределяют потребленный домом ресурс между жильцами. Компании также занимаются содержанием общего имущества дома. Данный комплекс услуг и ресурсов называется «управление домом», за который ежемесячно приходят квитанции, которые вы оплачиваете.

К сожалению, данных о состоянии жилищно-коммунального хозяйства в Барнауле практически нет, либо они устаревшие.

Всего в Барнауле около 14 тысяч многоквартирных домов. Вместе с индивидуальными домами это более 15 млн кв.м жилья, из которого 87 тыс.кв.м – ветхое и аварийное жилье.

При этом, в Барнауле активно ведется застройка. Только в 2015 году было выдано 715 разрешений на строительство. Ниже на карте представлена застройка города Барнаула, отображающая возраст домов.


Кто управляет Барнаулом

Сфера ЖКХ является одной из самых непрозрачных в экономической жизни Барнаула. Многие граждане недовольны услугами управляющих организаций. Скандалы, связанные с их деятельностью, случаются регулярно. Компании могут банкротиться с долгами, закрываться, а затем открываться вновь с чуть измененным названием и теми же учредителями и менеджерами. В результате проблемы не решаются годами. 

Крупнейшим за последние годы стал скандал вокруг УК «Доверие», по итогам которого было возбуждено уголовное дело против Максима Савинцева, сына бывшего сити-менеджера Барнаула. Господина Савинцева обвиняют в приватизации по заниженной на 20 млн рублей стоимости крупнейшей муниципальной управляющей компании Барнаула. Позднее уголовное дело было возбуждено и на его высокопоставленного отца. 

Проект «Кто управляет Барнаулом» должен помочь сделать эту сферу более прозрачной и понятной для горожан, а также представить публике крупнейших собственников и менеджеров управляющих компаний.

Собственники и директора наибольшего количества управляющих компаний

Распространенной практикой на рынке управляющих компаний является наличие одного и того же владельца или менеджера сразу у нескольких компаний. С наибольшим количеством управляющих компаний в нашем городе связаны два учредителя.


Суковатцин Андрей Николаевич
Числится собственником трех компаний и директором еще двух. Сразу две компании, к которым имеет отношение г-н Суковатцин, носят одинаковое название – УК «Старый Барнаул». Ему также принадлежит УК «Старый город». Кроме того, еще две компании (УК «ЖЭУ №7» и УК «ЖЭУ №8») находятся в стадии ликвидации. Всего под управлением г-на Суковатцина, по данным портала «Реформа ЖКХ», находится 257 барнаульских домов.


Волков Андрей Анатольевич
Вновь избранный депутат Алтайского краевого Законодательного Собрания является «массовым» учредителем юридических лиц». Всего по данным системы «Контур.Фокус» за ним числится более 70 компаний и общественных организаций, в том числе 6 управляющих компаний: ООО «Жилсервис» (1 дом в управлении), УК «Лидер» (4 дома), УК «ПЖЭТ №1 Октябрьского района г. Барнаула» (27 домов), ООО «Прогресс плюс» (94 дома), ООО «Коммунал-элит» (0 домов), ЖЭК-46 (0 домов).

Компании г-на Волкова являются крупными должниками перед ресурсоснабжающими организациями. Задолженность ООО «Прогресс плюс» на конец 2015 г. составляла 17,25 млн руб., а в деятельности компании за тот же год администрацией Барнаула было выявлено не менее 5 нарушений. УК «ПЖЭТ №1 Октябрьского района г. Барнаула» на ту же дату также имела задолженность в 2,53 млн руб. (3 нарушения).

Г-н Волков уже попадал в поле зрения правоохранительных органов. В 2012 г. на него было заведено уголовное дело. Причиной стала как раз деятельность его управляющих компаний, которые отказались рассчитываться по своим долгам с подрядчиками. А 31 августа 2016 г., по заявлению других контрагентов, Волков был признан личным банкротом.


Компании, управляющие наибольшим количеством домов

Некоторые управляющие компании оказывают услуги жителям всего нескольких домов, другие же распространяют свое влияние на целые районы города. Ниже приведены 5 компаний, в управлении которых оказалось наибольшее количество зданий.


ДЕЗ-2 Ленинского района
Компания управляет 179 домами. Её учредителями являются Гладышева Юлия Анатольевна и Скороходов Алексей Анатольевич, а директором – Марчукова Татьяна Григорьевна. Компания была создана в 2010 г. до этого аналогичное название носило муниципальное унитарное предприятие, учрежденное в 2005 году. За это время компания выступила ответчиком по искам на 126 млн руб. Оборот компании составляет почти 100 млн руб. в год, при этом задолженность перед ресурсоснабжающими компаниями практически равняется ему и составляет более 95 млн руб. Самая большая задолженность – по тепловой энергии (40,5 млн руб.). Один из учредителей компании, Алексей Скороходов, является владельцем еще 2 управляющих компаний – УК «Дом-Сервис» и ООО «Уют+». Долг компании «Дом-сервис» также сопоставим с ее годовым оборотом.


УК «Старый Барнаул»
УК «Старый Барнаул» Андрея Суковатцина и Светланы Филатовой управляет 142 домами. Компания была создана в 2015 г., тогда же появилась ещё одна компания с таким же названием. Долг компании не очень большой – менее полумиллиона рублей. Однако оценка компании на «Реформе ЖКХ» - «ниже среднего» (2 балла из 5). Низкий балл обусловлен плохими показателями эффективности управления, репутации компании и ее прозрачности.


ООО «Трест Центрального района»
Компания, принадлежащая Антону Олеговичу Крупину, управляет 132 домами. Долг компании ресурсовикам составляет около полумиллиона рублей, при этом годовой оборот компании за 2015 г. указан всего в 100 тысяч рублей.


МУП «ДЕЗ 1» Ленинского района г. Барнаула
Компания была создана в 2005 году. Это унитарное предприятие, принадлежащее администрации города Барнаула. В управлении у нее 115 домов общей площадью 1,2 млн кв. метров. Директор компании Анатолий Суворов недавно был избран депутатом Алтайского краевого Законодательного Собрания. В ходе избирательной кампании разгорелся скандал, связанный с попытками г-на Суворова оказать финансовое давление на главного спонсора своего политического оппонента. При годовом обороте более 100 млн руб. долг «ДЕЗ 1» ресурсоснабжающим компаниям на конец 2015 г. составлял более 43 млн рублей.


ООО «Фирма ПЖЭТ-2»
Фирма ПЖЭТ-2 управляет 94 домами общей площадью 727,4 тысячи кв. метров. Компания находится под контролем Колесникова Владимира Анатольевича. Ему же принадлежит компания ЦЖКР, у которой в управлении еще 30 домов. Доходы ПЖЭТ-2 в 2015 г. составили 84 млн руб., а расходы – 87,5 млн. при этом, сведений о наличии задолженности перед ресурсоснабжающими компаниями нет.


Сколько стоит помыться

Существует два вида услуг – жилищные и коммунальные

Жилищные услуги – это работы, производимые по содержанию и ремонту общего имущества дома: «текущее содержание жилья», «капитальный ремонт», в отдельных домах, если решено собранием - «прочие (целевые) платежи». Сюда же будет входить сбор и вывоз бытовых отходов, благоустройство придомовой территории и т.д.

К коммунальным услугам причисляют водоснабжение, водоотведение, отопление, газо- и электроснабжение.


Из-за чего происходит повышение жилищно-коммунальных тарифов

На повышение стоимости жилищно-коммунальных услуг в значительной мере влияет рост цен на топливно-энергетические ресурсы (газ, электроэнергию, тепловую энергию). Это в свою очередь в немалой степени зависит от уровня инфляции в стране.


Что не входит в тариф

Не все платежи, которые мы видим в квитанциях, включены в структуру тарифа. Например, в тариф с недавнего времени не входят «банковские расходы», «страховка» для лифтов и т.д. Все эти расходы оплачиваются отдельно.

Крупной расходной статьей, не входящей в тариф и вызывающей массу вопросов, являются так называемые «Общедомовые нужды» (ОДН). В состав платы за расход электроэнергии на общедомовые нужды входит освещение мест общего пользования многоквартирного дома и придомовой территории (лестничные площадки, подвалы, чердаки), энергопотребление автоматических запирающих устройств, усилителей телеантенн коллективного пользования, систем противопожарной автоматики и дымоудаления, технологические потери во внутридомовых сетях.

В соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, плата за «общедомовые нужды» рассчитывается и распределяется между потребителями пропорционально размеру общей площади принадлежащего каждому потребителю (находящегося в его пользовании) жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме.

Фактически, ОДН - это разница между тем, что потребил весь дом и суммарным потреблением всех квартир в нем.

Серьезные перекосы в платежах могут возникать из-за несистемных решений по нормативам потребления. Эти нормативы утверждают региональные власти. Например, Управление по тарифам Алтайского края с 1 июля 2015 года резко снизило нормативы по потреблению воды. В результате квартиры, не оборудованные счетчиками, во многих случаях стали платить существенно меньше, но за счет роста ОДН во всех квартирах.


Кто определяет, сколько мы платим

Здесь вновь следует разделить жилищные и коммунальные услуги.

Размер жилищных платежей устанавливает общее собрание собственников. Расчет ведется на 1 квадратный метр, который имеется у собственника. Если квартира не приватизирована и принадлежит муниципалитету, то муниципалитет дополнительно устанавливает оплату за «Наем жилья», но зато жильцы этих квартир не платят за «Капитальный ремонт».

Составляющими тарифов на жилищные услуги являются затраты на материалы, электроэнергию, амортизация основных средств, трудовые ресурсы, спец. инвентарь и одежду. Наибольший удельный вес в себестоимости занимают затраты на трудовые ресурсы.

Примечание: «Вывоз и утилизация ТБО» - услуга, которая в связи корректировкой законодательства находится в стадии «перехода» - то «коммунальная», то «жилищная».


Тарифы на коммунальные услуги устанавливает региональный орган власти. Формально, рост тарифов с 1 июля 2016 г. ограничивается федеральными органами власти для каждого региона отдельно. Однако законодатель предусмотрел возможность значительного роста (выше ограничений федерации), если на этот счет есть решение депутатов муниципалитета. В Алтайском крае с 1 июля 2016 г. 140 муниципалитетов, в том числе самые крупные – Барнаул, Рубцовск, Бийск, Новоалтайск – воспользовались этим правом превысить правительственную планку ограничений роста тарифов. Основанием для определения тарифа должна являться независимая экспертиза обоснованности затрат.

Наибольший удельный вес в себестоимости коммунальных услуг занимают покупные топливно-энергетические ресурсы.


Как часто могут меняться тарифы на жилищно-коммунальные услуги

Федеральным законодательством установлено, что пересмотр или изменение цен и тарифов на жилищно-коммунальные услуги может осуществляться не чаще одного раза в год.


Может ли ваш дом приносить деньги

При активной деятельности жильцов дома можно не только сократить затраты, но и увеличить доходы за счет источников дохода, который дает сам дом. Полученные средства могут быть направлены на дополнительное благоустройство дома и придомовой территории или сокращение собственных расходов жителей дома по его содержанию.

Использование земельного участка дома

Размещение рекламы

Сдача помещений в аренду


Сдача помещений в аренду

Первый источник дополнительных доходов – это сдача свободных помещений дома, относящихся к общедомовой собственности, в аренду. Чаще всего это цокольные этажи и подвалы. Вариантов использования данных помещений множество: можно обустроить офис, склад, спортзал, оборудовать помещения для хранения вещей для самих жителей. Все зависит от инициативы жильцов и способности найти подходящего арендатора, который будет платить дому за пользование помещениями.


Использование земельного участка дома

В соответствии с Жилищным кодексом РФ, собственность на землю бесплатно оформляется на владельцев квартир в долевое владение. Как будет использоваться придомовая территория ТСЖ, зависит только от инициативности и желания собственников дома.

Одним из способов использования земли является организация платной парковки во дворах, как для жильцов, так и для сторонних автовладельцев. Такая практика популярна в ситуации, когда парковочных мест перестает хватить на всех, а другие жители недовольны тем, что дворы превращаются из комфортных общественных мест в склады для хранения машин. Но следует иметь в виду, что если весь двор занят автомобилями лишь 20-30% жителей, то это является ущемлением прав других жильцов, которые имеют полное право требовать либо перестройки парковки в места для досуга (детские площадки, беседки), либо получать компенсации от автовладельцев за пользование территорией. Персональный захват парковочных мест с помощью конусов, специальных замков несомненно незаконен (в заключительном разделе вы можете узнать о том, как пожаловаться на это).


Размещение рекламы

Еще один способ извлечения доходов из дома – это размещение на стенах, крыше, в подъездах и лифтах дома рекламных щитов. При удачном расположении здания (возле проезжей части, в центральной части города) и наличии пригодной для размещения рекламы поверхности жители могут использовать этот источник доходов.

Не многие жители знают, что место под рекламные носители в подъездах и лифтах также должно быть согласовано с ними, и что они имеют полное право распоряжаться деньгами от рекламы. Неосведомлённость жильцов дома в таких тонкостях играет на руку управляющим компаниям — можно осваивать эти деньгами как угодно и не отчитываться. Если на вашем доме располагаются какие-либо рекламные конструкции (как на фасаде, так и в подъездах и лифтах), а собрания жильцов по этому поводу не было, то вы можете обратиться в прокуратуру и жилищную инспекцию (подробнее про жалобы на действия управляющей организации можно почитать в заключительном разделе нашего материала).


Как рядовые жители могут улучшить ситуацию


Будьте активны

  • Поддерживайте хорошие взаимоотношения с соседями не только по этажу, но и по подъезду/дому

  • Участвуйте в жизни дома – субботники, собрания и т.д.

  • • Не бойтесь проявлять инициативу хотя бы для небольших изменений – поставить цветы на подоконник, что-то покрасить, благоустроить этаж


Старайтесь организовать товарищество собственников жилья у себя в доме

  • • Члены ТСЖ сами решают важные вопросы (кто будет управлять домом, какая организация будет обслуживать и эксплуатировать его и т.д.).

  • Члены ТСЖ на основе принятого годового бюджета сами устанавливают размеры платежей, сборов и взносов

  • Члены ТСЖ осуществляют совместный контроль за соблюдением правил пользования помещением

  • ТСЖ имеют право заниматься хозяйственной деятельностью, а полученный доход использовать для оплаты общих расходов

  • ТСЖ освобождены от налога на прибыль


Знайте свои права и жалуйтесь на их ущемление

Знание своих прав играет ключевую роль в их защите. Многие жители даже не знают название своей управляющей организации (узнать это можно на Карте ЖКХ, либо у ваших соседей), не говоря уже об условиях договора с ней.

К счастью, существуют законы, которые накладывают на управляющие организации ряд обязательств независимо от договора. Неисполнение этих условий влечет наказание для управляющих организаций от контролирующих органов – Государственной инспекции и Прокуратуры. Инспекция занимается общим контролем в сфере ЖКХ, а Прокуратура должна следить за тем, чтобы хорошо работала Инспекция.

Сейчас существует несколько организаций, которые занимаются помощью жильцам в решении их проблем, и создан ряд полезных интернет-сервисов: наиболее известные из них – «РосЖКХ» и «Сердитый Гражданин». Там можно выбрать проблему и сервис автоматически отправит ваши жалобы в нужные органы.

Ниже мы представили основные проблемы, которые управляющие организации должны решать согласно законам. При нажатии на кружки вы получите подробную информацию о проблеме и возможность перейти на сервис, через который можно легко и просто пожаловаться.


Благодарим за помощь в подготовке материала экспертов - Наталью Воскобоеву, Константина Емешина, Марка Козловского и Александру Кузнецову.


Посмотреть подробную информацию про свой дом и УК можно на "Карте ЖКХ".


Открыть карту ЖКХ

Поделиться в социальных сетях:


Обратная связь:
altay@transparency.org.ru
(3852) 63-11-65

АНО "Центр "Трансперенси Интернешенл-Р" внесена Министерством юстиции РФ в реестр "некоммерческих организаций, выполняющих функцию иностранного агента"

Источник данных – проект "Реформа ЖКХ".

Разработка – Сергей Устинов, Алексей Устинов. Источник стартовой фотографии.